Le littoral audois s’est équipé en quelques décennies : stations construites lors de l’aménagement du littoral languedocien, comme Port Leucate et le port de Gruissan, extension de Narbonne-Plage, de Saint-Pierre-la-Mer et des quartiers de Port-la-Nouvelle. Ces résidences en béton armé, avec balcons, terrasses et parfois piscines collectives, ont désormais plusieurs décennies et arrivent à l’âge des grosses réparations : ravalement, traitement des bétons, étanchéité des terrasses, remplacement des menuiseries et des ascenseurs.

Beaucoup sont des copropriétés de résidences secondaires, où les copropriétaires sont éloignés et les assemblées générales peu suivies. Les travaux y sont parfois repoussés d’année en année, puis votés en urgence lorsque les désordres deviennent visibles ou dangereux. Pour un acquéreur, l’enjeu est de savoir où en est l’immeuble dans ce cycle, et quelle part des travaux à venir lui reviendra. Une résidence bien gérée, avec un plan de travaux réaliste et un fonds de travaux alimenté, n’est pas plus risquée qu’un immeuble de centre ville.

Dans le logement, l’expert contrôle l’état du balcon ou de la terrasse privative, en partie commune pour sa structure, les menuiseries et leurs joints, les traces d’infiltration en bas des baies, la ventilation, l’état des salles d’eau et des réseaux. Un appartement fermé une partie de l’année peut présenter de la condensation et des moisissures, signes d’une ventilation insuffisante plutôt que d’un défaut de l’immeuble. L’installation électrique et les équipements de chauffage sont examinés dans leurs grandes lignes.

Les aménagements réalisés par les propriétaires successifs, fermeture d’une loggia, cloisons déplacées, cuisine ouverte, doivent avoir été autorisés par la copropriété lorsqu’ils touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur. Une véranda ou une fermeture de balcon non autorisée peut devoir être déposée. L’expert relève ces points, et vous invite à vérifier les autorisations correspondantes dans les procès verbaux.

L’état des risques annexé à la promesse indique si la résidence se situe dans un plan de prévention des risques littoraux ou d’inondation. Les communes du littoral audois ont fait l’objet d’arrêtés de catastrophe naturelle pour les chocs mécaniques des vagues lors des tempêtes, six à Leucate et cinq à Fleury selon Géorisques, et pour les inondations. Un logement en rez de chaussée, un parking souterrain ou une cave dans un secteur bas méritent une attention particulière.

La zone de sismicité 2, faible, concerne l’ensemble du littoral audois, et le centre de Gruissan, de Leucate ou de Port-la-Nouvelle est classé en exposition moyenne au retrait gonflement des argiles, sur des sols sableux et compressibles par endroits. L’expert replace les désordres observés dans ce contexte et vous indique ceux qui relèvent de l’entretien courant et ceux qui demandent des travaux structurels.