La Bastide Saint-Louis a été construite au pied de la Cité, sur la rive gauche de l’Aude, selon un plan régulier organisé autour de la place Carnot. Ses îlots rectangulaires sont bâtis d’immeubles mitoyens de deux à quatre niveaux, en pierre enduite ou apparente, avec des façades remaniées aux XVIIIe et XIXe siècles. On y trouve des hôtels particuliers à cour intérieure, des maisons de commerçants avec boutique au rez de chaussée, et des immeubles divisés en appartements à des époques diverses.

Ce bâti présente des caractéristiques constantes : murs porteurs épais en moellons, planchers à solives de bois, escaliers en pierre ou en bois, charpentes traditionnelles couvertes de tuiles, caves sous une partie des immeubles. Les divisions successives ont créé des copropriétés de petite taille, parfois sans syndic professionnel, où l’entretien des parties communes dépend de l’implication de quelques copropriétaires. C’est l’un des points qui méritent le plus d’attention avant un achat.

L’escalier, la cage, la toiture, les façades, les caves, les réseaux d’évacuation et la cour font partie de l’examen. Un escalier en bois qui s’affaisse, des fissures dans la cage, des traces d’humidité en pied de mur, une toiture qui laisse passer l’eau ou des descentes d’eaux pluviales corrodées annoncent des travaux que l’ensemble des copropriétaires devra financer. Les caves, humides par nature, renseignent sur l’état des fondations et des murs.

Les procès verbaux des trois dernières assemblées générales indiquent les travaux votés et ceux qui ont été repoussés, le carnet d’entretien retrace l’histoire de l’immeuble, et le plan pluriannuel de travaux, lorsqu’il existe, programme les dépenses des prochaines années. Pour une petite copropriété sans syndic professionnel, vérifiez que les assemblées se tiennent et que les comptes sont tenus. Notre article sur l’achat en copropriété détaille ces documents.

L’état des risques annexé à la promesse indique la situation de l’immeuble au regard des inondations, du retrait gonflement des argiles, de la sismicité et du radon. Carcassonne est en zone de sismicité 1, très faible, son centre est classé en exposition forte au retrait gonflement des argiles, et la base Géorisques recense 15 arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations sur la commune. La proximité de l’Aude et des cours d’eau se vérifie adresse par adresse sur le plan de prévention des risques d’inondation.

Le vendeur doit aussi déclarer les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles pendant qu’il était propriétaire. Pour un immeuble ancien, l’expert relève les fissures et les traces d’humidité qui pourraient être liées à ces événements, et vous indique si elles paraissent stabilisées. Ces informations complètent utilement les diagnostics obligatoires.