Vices cachés
Piscine, terrasse et dallage fissurés : vice caché ou usure ?
Margelle de piscine qui se fend, carrelage de plage qui se soulève, terrasse qui s’écarte de la maison, dallage du garage fissuré : quelques mois après l’achat d’une maison avec piscine dans l’Aude, ces désordres posent une question précise. S’agit il d’une usure normale, d’un défaut apparent ou d’un vice caché qui ouvre un recours contre le vendeur ?
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Vices cachés
L’essentiel
Les piscines, terrasses et dallages extérieurs subissent le soleil, le gel, les mouvements du sol et la pression de l’eau. Leurs fissures peuvent venir d’une usure normale, d’un défaut de construction ou d’un mouvement du terrain. Pour qu’un vice caché soit retenu, le défaut doit avoir été invisible lors de la visite, antérieur à la vente et grave. L’expert distingue ces situations, recherche la cause, date les désordres et évalue les réparations. Une piscine récente relève aussi des garanties du constructeur.
Une piscine se visite remplie et en fonctionnement : c’est la seule façon d’en juger l’étanchéité. Demandez à la voir ainsi lors d’une visite.
Les désordres
Ce que l’on observe
Sur une piscine, les désordres courants sont les fissures du bassin ou de son revêtement, les margelles qui se fendent ou se décollent, la plage qui se soulève ou se fissure, les fuites qui obligent à rajouter de l’eau en permanence, les équipements qui fonctionnent mal. Sur une terrasse ou un dallage, on observe des fissures en réseau ou en ligne droite, des affaissements, des décollements entre la dalle et la maison, et des carrelages qui sonnent creux ou se soulèvent.
Ces désordres ont des causes multiples : mouvements du sol argileux, qui se rétracte en été et gonfle en hiver, tassement d’un remblai mal compacté autour du bassin, poussée des terres sur un bassin vidé, défaut de ferraillage ou de joints, gel, racines, fuite qui détrempe le terrain. Dans l’Aude, les sols argileux du Lauragais et du Carcassonnais, et les sols compressibles de la plaine et du littoral, y sont pour beaucoup. Le vent et les écarts de température entre l’été et l’hiver sollicitent aussi les joints et les revêtements.
L’usure
Ce qui relève de l’entretien
Une piscine et une terrasse s’usent : joints qui se dégradent, revêtement qui se décolore, liner qui vieillit, margelles qui se patinent, petites fissures de retrait sur un dallage. Ces signes d’usure, visibles lors de la visite ou attendus compte tenu de l’âge de l’ouvrage, ne constituent pas un vice caché. Leur réparation relève de l’entretien normal, dont l’acquéreur pouvait tenir compte en fixant son prix.
L’expert examine donc l’âge et l’entretien de l’ouvrage, les réparations déjà réalisées, la conformité des équipements, et compare les désordres à ce que l’on peut attendre d’un ouvrage de cet âge. Un liner de quinze ans qui fuit n’a pas la même portée qu’un bassin en béton fissuré sur toute sa hauteur. Cette appréciation est la première étape de toute discussion avec le vendeur. Le carnet d’entretien de la piscine, s’il existe, renseigne sur les interventions passées.
Le vice caché
Quand la garantie peut jouer
Un vice caché suppose un défaut grave, non apparent lors de la visite et antérieur à la vente. Une fissure structurelle du bassin masquée par un nouveau revêtement, une fuite importante dissimulée par un remplissage automatique, un affaissement de la plage repris en surface sans traiter la cause, une terrasse dont les fondations sont inexistantes sous un carrelage neuf en sont des exemples. Une piscine vendue vide ou bâchée en hiver, sans possibilité de vérifier son étanchéité, renforce le caractère caché d’un défaut.
L’antériorité se démontre par l’état des matériaux, l’ancienneté des réparations, les factures et l’historique de consommation d’eau. La gravité s’apprécie au regard de l’usage : une piscine qui ne tient plus l’eau ou dont la structure est fissurée est impropre à son usage. La connaissance du défaut par le vendeur écarte la clause d’exclusion de garantie. Notre article sur les étapes d’un recours détaille la démarche.
Un dallage de terrasse fissuré peut révéler un tassement du sol ou un défaut de fondation. L’expert en recherche l’origine.
Les garanties
Une piscine récente
Une piscine enterrée est un ouvrage de construction : pendant dix ans après sa réception, les désordres qui en compromettent la solidité ou la rendent impropre à son usage relèvent de la garantie décennale de l’entreprise qui l’a construite, et cette garantie se transmet aux acquéreurs successifs. Les équipements, pompe, filtration, électrolyseur, relèvent de la garantie biennale pendant deux ans. Demandez au vendeur les factures, l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise et la date de réception.
Lorsque la piscine a été construite par le vendeur lui même ou sans entreprise assurée, le recours se fonde sur les vices cachés, et éventuellement sur la responsabilité du vendeur constructeur. L’expert vous aide à identifier la bonne voie, à partir des documents et de ses constats. Pour une terrasse accolée à la maison, la question des fondations et de leur indépendance par rapport au bâtiment est centrale.
L’expertise
Rechercher la cause
L’expert examine le bassin rempli et en fonctionnement lorsque c’est possible, relève les fissures et leur ouverture, contrôle les margelles, la plage, les pièces à sceller et les canalisations visibles. Un test d’étanchéité, par suivi du niveau d’eau pompe arrêtée puis en marche, permet de distinguer une fuite du bassin d’une fuite du réseau. Sur une terrasse ou un dallage, il mesure les affaissements au niveau laser, sonde les carrelages et examine les jonctions avec la maison.
Il replace ces constats dans le contexte du terrain : sol argileux, remblai, pente, végétation, gestion des eaux. Son rapport indique la cause probable, la gravité, la nature des réparations, et distingue usure, défaut apparent et vice caché. Notre recherche du vice est proposée au prix publié de 990 € TTC, puis l’expertise amiable contradictoire au même prix. La page expertise vices cachés détaille la prestation.
La prévention
Avant d’acheter une maison avec piscine
Visitez si possible la piscine remplie et en fonctionnement, demandez les factures de construction et d’entretien, l’attestation d’assurance de l’entreprise, la date de réception et les consommations d’eau. Observez les margelles, la plage et les abords, et demandez si le bassin a déjà fait l’objet de réparations. Pour une terrasse, regardez les jonctions avec la maison et la planéité du carrelage.
Un bilan avant achat peut intégrer l’examen des extérieurs, piscine, terrasse, dallages et murs de clôture. Le prix est publié sur la page nos tarifs. Notre article sur la sécheresse et les argiles explique pourquoi les ouvrages extérieurs sont particulièrement sensibles aux sols argileux.
La mesure d’une fissure sur une plage de piscine s’accompagne de l’examen du sol et des abords. Elle se répète au fil des mois.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Une margelle fissurée est elle un vice caché ?
Seulement si le défaut était caché, antérieur et grave ; une usure normale n’en est pas un.
La garantie décennale couvre t elle la piscine ?
Oui pour une piscine enterrée construite par une entreprise, pendant dix ans après la réception, et elle suit le bien.
Comment savoir si la piscine fuit ?
Par un test de niveau, pompe arrêtée puis en marche, qui distingue fuite du bassin et fuite du réseau.
Pourquoi ma terrasse s’écarte t elle de la maison ?
Parce qu’elle repose sur des fondations distinctes et sur un sol qui bouge ; l’expert en recherche la cause.
Puis je visiter une piscine en hiver ?
Oui, mais son étanchéité ne peut pas être vérifiée si elle est vide ou bâchée.
Combien coûte l’expertise ?
990 € TTC pour la recherche du vice, puis 990 € TTC pour l’expertise amiable contradictoire.
Besoin d’un avis d’expert ?
Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code civil, articles 1641 à 1649, garantie des vices cachés, Légifrance
- Code civil, articles 1792 et suivants, responsabilité des constructeurs, Légifrance
- Géorisques, retrait gonflement des argiles, ministère de la Transition écologique
