Le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Trois conditions doivent donc être réunies : le défaut doit être caché, c’est à dire non apparent pour un acquéreur normalement attentif lors de la visite, il doit être antérieur à la vente, et il doit être suffisamment grave.

L’acquéreur dispose de deux voies : rendre le bien et se faire restituer le prix, ou garder le bien et obtenir une réduction du prix. Si le vendeur connaissait le vice, il doit aussi des dommages et intérêts. Entre particuliers, les actes de vente comportent en général une clause d’exclusion de la garantie, mais elle ne protège pas le vendeur de mauvaise foi, qui connaissait le défaut et l’a dissimulé, ni le vendeur professionnel. La garantie des vices cachés ne couvre pas les défauts apparents, qu’un acquéreur attentif pouvait voir lors des visites, ni ceux dont le vendeur l’a informé avant la signature.

La première étape technique est la recherche du vice. L’expert examine le défaut, en identifie la cause, en évalue la gravité et recherche les éléments qui permettent de dater son origine : traces d’anciennes réparations, matériaux masquant le désordre, état des éléments cachés, cohérence avec les travaux déclarés par le vendeur. Il estime la nature et le coût des travaux de reprise. Son rapport répond aux trois conditions de la garantie : caché, antérieur, grave.

Cette expertise peut nécessiter des sondages, par exemple déposer un doublage ou ouvrir un plancher, avec votre accord. Elle doit être menée avant toute réparation, et si des mesures conservatoires sont urgentes, elles sont décrites et photographiées. Le prix de notre recherche du vice est publié : 990 € TTC. Notre page expertise vices cachés détaille la prestation. L’expert rédige son rapport de façon à pouvoir être présenté au vendeur, à un médiateur ou à un juge, avec photographies, mesures et explications accessibles.

Faute d’accord, l’acquéreur peut demander au juge des référés la désignation d’un expert judiciaire, qui mènera ses opérations de façon contradictoire et remettra un rapport au tribunal. La demande en justice interrompt le délai de prescription, et la mesure d’expertise le suspend jusqu’à la remise du rapport, ce qui prépare l’action au fond dans de bonnes conditions. Le rapport amiable contradictoire est alors une pièce importante, qui oriente la mission de l’expert judiciaire et les questions à lui poser.

L’action au fond se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien, avec l’assistance d’un avocat, obligatoire pour les montants importants. Elle vise la résolution de la vente ou la réduction du prix, et des dommages et intérêts si la mauvaise foi du vendeur est démontrée. Les délais sont longs et les frais réels, d’où l’intérêt de construire un dossier technique solide dès le départ, qui favorise un accord.